Az ügyvéd válaszol

Olvasóinknak szeretnénk jogi segítséget nyújtani most induló rovatunkkal, amelyben szakértőnk, Dr. iur. Nagy Levente B. bécsi ügyvéd segít eligazodni az osztrák jogszabályok szövevényes útvesztőjében.

Sokakat érintő kérdés a lakásbérlés. Akik Ausztriában hosszú távra szeretnének lakást bérelni, azoknak a bérleti szerződés aláírása előtt mindenképpen tanácsos az alapvető jogszabályokkal megismerkedni, hogy elkerüljék az esetleges későbbi félreértéseket. Vegyük sorra, mire érdemes odafigyelni, mielőtt aláírunk egy határozott idejű bérleti szerződést. 5 kérdés – 5 felelet.

1. A határozott idejű bérleti szerződéseket minden esetben legalább 3 évre kell-e megkötni?

Elvileg igen. A bérleti törvény (MRG) hatálya alá tartozó bérleti szerződések esetében – és a bérleti szerződések túlnyomó többsége ilyen – a határozott idejű bérleti szerződést legalább 3 évre kell megkötni. Ez a főbérleti és az albérleti szerződésre egyaránt vonatkozik. A határozott idejű bérleti szerződésekre azonban nincs felső határ. Ha a bérleti szerződést határozott időre kívánják meghosszabbítani, a 3 éves minimális időtartamot ismét be kell tartani. A bérleti törvény (MRG) hatályán kívül eső határozott idejű bérleti szerződések szabadon köthetők, akár néhány hónapra is. Ez vonatkozik például a családi és ikerházakra, üdülőházakra és szolgálati lakásokra.

2. A határozott idejű bérleti szerződéseket írásban kell-e megkötni?

Elvileg igen. Az MRG hatálya alá tartozó határozott idejű bérleti szerződéseket mindig írásban kell megkötni, a bíróság előtt ugyanis nem lehet a csak szóban kötött bérleti szerződéseknek érvényt szerezni. Az MRG-n kívül eső – pl. családi házak esetében – határozott idejű bérleti szerződések írásban is megköthetők.

3. Mikor mondhatja fel a bérlő idő előtt a szerződést?

A határozott idejű bérleti szerződések elvileg az idő múlásával megszűnnek. Az MRG hatálya alá tartozó bérleti szerződések azonban 1 év után 3 hónapos felmondási idővel indoklás nélkül felmondhatók. A felmondást írásban kell megtenni. Bizonyítási célból tanácsos a felmondást ajánlott levél formájában elküldeni. Ez a felmondási lehetőség nem áll fenn az MRG-n kívüli bérleti szerződések esetében. Ezekben az esetekben közös megegyezéssel kell megoldást találni.

4. Mikor mondhatja fel a bérbeadó idő előtt a szerződést?

A bérbeadókat általában a szerződésben rögzített határidő köti. Az MRG alkalmazási körén belül azonban a bérbeadó fontos okból felmondhat, ha erről a bérleti szerződésben kifejezetten megállapodtak. Ilyen megállapodás nélkül a bérleti szerződés nem szüntethető meg ténylegesen, vagy pedig bírósági végzéssel történő megszüntetés szükséges. Nyomós indokok fennállása esetén a bérleti jogviszony azonnali hatállyal is megszüntethető. Az MRG-n kívüli bérleti szerződések esetében a bérbeadó nem mondhat fel, a bérleti jogviszonyt közös megegyezéssel kell megszüntetni.

5. Megengedettek-e a felmondásról való lemondást tartalmazó záradékok?

Igen. Ha a határozott idejű bérleti szerződés tartalmazza a felmondásról való lemondást, és Ön aláírta a szerződést, akkor az érvénybe lép. Az ilyen megállapodások általában megengedettek. Ez azt jelenti, hogy a felmondásról való lemondás akkor is köti Önt, ha pénzügyi helyzete alapvetően megváltozik. Ezért, ha mód van rá, próbálja meg elkerülni az ilyen záradékokat.

Dr. iur. Nagy Levente B. az osztrák ügyvédi kamarában bejegyzett Bécsben tevékenykedő ügyvéd. Diplomáját a Bécs Egyetemen (Uni Wien) szerezte, doktori értekezését a Bécs Gazdasági Egyetemen (WU) védte meg, nagy nemzetközi cégeknél szerzett szakmai tapasztalatot, idén önálló ügyvédi irodát nyitott Bécsben.

web: https://www.nagy.law/

Kérem, vegyék figyelembe, hogy a válaszadó legjobb tudása szerint válaszol, de jelen leírásban is kizárja a válaszokra, illetve azok következményeire vonatkozó bárminemű felelősségét.